4月成交将破万套，时隔22个月，杭州二手房市场再飙极速
PART 1
9747套！
截至4月30日0时，杭州市区（不含临安）二手房已有9747套成交。照这势头，今晚二手房成交破万套基本没太大悬念。环比3月（6292套），成交大涨近5成。
二手房月成交量破万套是什么概念？
上一次杭州二手房月成交破万套，还是2018年5月，当月共计网签10952套。且不论最终破万与否，都已创下近22个月新高。
摇号新政实施至今，除最初的3个月，二手房成交量猛涨。这之后，整个二手市场一泻千里。
在“巨大”的一二手房价倒挂面前，购房者一窝蜂涌入新房市场，二手房“夹缝中求生存”。月成交量从破万套，降至9千套、6千套，直至3千套不到。今年2月，受疫情影响，当月成交量仅有467套。
4月杭州市区二手房日成交量
而今，4月二手房的成交量，竟只比今年一季度（11962套），少了不到2千套。
近万套的成交量，对市场信心的提振，无疑是巨大的。
摇号初始，二手房成交量大涨，最主要原因还是新房供应不及时；再加上新政实施之初，形势不明朗，不少购房者转向二手房。
今年4月，情形骤然逆转。清明小长假一结束，二手市场飞速“窜火”。
4月9日，日成交509套，创近3年新高；4月第三周（4.13-4.19），二手房月成交2480套，超去年单周最高记录；这不，上周的周成交量，继续攀升。
有的经纪人，一个月不到卖了几十套房子，当月佣金赚得比过去两年还要多；朋友圈更是成了各大中介公司的“竞赛场”，每日成交喜报不断。
PART 2
二手房迅猛成交背后，由四重因素合力促成。
第一，新房摇而不得，转向二手房。突如其来的疫情，搅乱了楼市节奏，但并没有抑制买房需求。
从新房中签率便可看出，鼠年虽只拿下两次“万人摇”，但热门红盘“挤牙膏式”开盘，整体中签率反而更低，营造的焦虑感更浓。
大江东的融创城，最近一次加推，135套房源，8447户登记，中签率1.6%，相比3月万人摇的中签率，还要再低1.4%；
均价3万内，几乎同时登记的和光尘樾与运河云庄，前者中签率1.84%、后者中签率1.69%；
最夸张的是天空之城，35套叠墅，均价45601元/㎡，总价比前两次开盘都贵，中签率却最低，只有6.86%。据销售透露，叫至45号全部选完。
4月杭州又出了一项新政策，高层次人才可优先摇号。各楼盘提供给人才的房源比例，与无房家庭差不多。
人才与普通购房者一样，也盯着市面上的热门红盘。这意味着，普通购房者通过摇号买到房的难度更高了。
还记得前些时日，“万人摇”红盘澜天交付后，大量房子空置租不出去，曾引发舆论一阵唏嘘。
确实，租房市场澜天表现不佳，但二手房却卖得风生水起、量价齐涨。
去年12月，仅澜天一盘（部分交付）挂牌量近200套。一套中上楼层的83㎡三房一卫，225万就能拿下；89㎡总价高一些，差不多也就240万上下。折算下来，单价差不多2万7。
今年，从供应量上看，远比去年大得多。除澜天余下楼幢交付外，另一“万人摇”红盘万科未来城三期，也迎来交付。
短时间内供应量大增，参照经济学最基础的供求理论，势必影响房价。
良渚新城开年后的二手房价，不仅没跌，反而逆势上涨。像是融信澜天，近一个月网签33套，成交均价28370元/㎡。相比去年底，均价平均涨了1000元。
万科未来城三期，近一个月也有31套网签，签约均价29450元/㎡，最贵的一套，成交单价接近3万5。
PART 3
第二，学区房推动。每年三四月份，都是杭州学区房成交旺季，今年也不例外。
二手房周成交榜上，入榜前十的，除了刚需房外，还有学区房。
比如上周（4.20-4.26），城西的星州花园、耀江文鼎苑，分别有6套成交；再上一周，排名第二的拱墅区新安天苑有10套成交，新安天苑与文澜中学仅一路之隔。
第三，以价换量，部分二手房降价促成交。
这一现象，3月份已经出现。据好找房数据，3月全市20%挂牌房源价格下调，好些业主急于套现，刺激二手市场成交量。
营销大师菲利普·科特勒说过，世上没有降价两分钱抵消不了的品牌忠诚。
4月虽未结束，但根据手边买房数据，近一个月主城区降价房源的数量，占比仍有18%。多跑几个二手房小区，就会发现，现在卖得快的，多是降价出售的房源。
房东咬牙不愿让利的，中介也不乐意推。像是乔司，一刚交付不久的次新房，二手挂牌均价比新房限价还要贵3千一平，中介都没兴趣，又怎能说动客户来买？
别忘了，就在这个月初，杭州市区二手房挂牌量突破11万套。20多天过去，又激增了近4千套。
第四，一二手房价价差在缩窄。
杭州新房虽套上限价的“紧箍咒”，但除少量板块房价维持原状外，大多板块新房价格相比去年涨了不少。一涨（新房）一跌（二手房），价差进一步缩小。
新房动辄万人摇，根源还是巨额价差，吸引大量投资客入场。对自住需求的购房者而言，买房名单上并非仅有摇新房这一选项。
二手房是现房，又有户型优势。若价格合适，自然有一批屡摇不中的购房者转投二手房。
PART 4
看似回暖的二手房市场，实则“危机四伏”。
近来，不乏有房东反馈二手房难卖，看房的人少了。比如家住城东的一粉丝，名下的自住房（精装交付），楼层、户型都极优，挂价也是参考低楼层邻居的成交价，结果一个礼拜才两组客户看房。
一个多月前，邻居那套房子挂牌7天便成交。两个买家争相抢着要，就差没坐地起价。到了她那，别说临时涨价，就连议价的买家都没。
还有崇贤“万人摇”的上河宸章，自去年10月首套二手房网签至今，前后仅有15套成交。将近三分之一，还是趁着这波金三银四的行情卖掉的。
该小区正式挂牌在售的二手房，多达114套。照目前的去化率，哪怕未来一套不增加，还能再卖19个月。这还没算要交付的“崇贤三兄弟”，多盘冲击下，那时的二手行情怕是更不乐观。
成交单价最贵的是一套8楼的89㎡，网签单价22528元/㎡，近月成交均价20480元/㎡（或存在做低的可能性）。上河宸章新房销售均价17800元/㎡，也就是说，账面平均收益不到24万，这可没算各项成本支出。
杭州不缺房子，尤其不缺新房。
看每年的供地计划就知道。去年，杭州十区成功拍出275宗土地，总可建面积2218.5万㎡；前年，杭州十区成功拍出272宗土地，总可建面积1856.4万㎡；今年，土地出让还在持续增加。
这意味着，未来两三年里，杭州可售新房还有不少。国人观念里，买房首选新房。
年初就有开发商透露，旗下项目要赶在6月前快速出货。经济共同体下，很难说下半年的楼市行情，还会一如既往的乐观。毕竟，杭州楼市已经疯狂奔跑了近4年。
其实，租房市场已透露端倪。热心网友以切身经历在购房群里呼吁：租赁快到期的房东们千万别涨价。
“3月租房市场还可以，到4月突然就不行了。”原本很稳定的租客，年后突然就说不租了，一问才知失业了。“外贸、旅游行业格外明显。”
这两年，大火的杭州楼市涌入太多“非必须”买家。其中不乏资金实力一般的购房者，被潮流裹挟着涌入，原本还能靠着以租养贷，租赁行情下行，资金压力紧张，免不了会有房源涌入二手市场。
二手房这波超凡的市场行情，还能持续多久？我们将持续关注。
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文∣江公子
编辑∣二叔
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